Przy tej formie umowy przedmiot leasingu zaliczany jest do składników majątkowych leasingodawcy (np. firmy leasingowej). Obowiązek dokonywania odpisów amortyzacyjnych należy zatem do niego. Natomiast kosztami uzyskania przychodu korzystającego z przedmiotu umowy są raty leasingowe, do których doliczany jest podatek VAT oraz opłata wstępna. Suma ustalonych w umowie opłat, pomniejszona o należny podatek VAT, odpowiadać musi co najmniej wartości początkowej środków trwałych. Po zakończeniu okresu trwania umowy leasingobiorca ma prawo do wykupu użytkowanego przedmiotu.
Aby umowa była umową leasingu operacyjnego musi spełniać następujące warunki:
- Czas trwania umowy nie może być krótszy niż 40% normatywnego okresu amortyzacji. Oznacza to, że np. Przedmiot mający stawkę amortyzacji 20% będzie amortyzowany przez 60 miesięcy. Jeśli przyjmiemy 40% tego czasu to umowa leasingu na taki przedmiot nie może trwać krócej niż 24 miesiące.
- Wartość wykupu PL przez leasingobiorcę nie może być niższa niż niezamortyzowana wartość PL (przy zastosowaniu metody degresywnej przez firmę leasingową). Czyli przy przedmiocie ze stawką amortyzacji 20% pierwszy warunek pozwala wyznaczyć minimalny czas jej trwania na 24 miesiące. Jednak zgodnie z punktem drugim wykup końcowy PL nie może być niższy niż 16% bo tyle zostaje jeszcze niezamortyzowanej wartości PL po 24 miesiącach.
- Suma wszystkich rat netto w umowie leasingu musi być wyższa od wartości początkowej środka trwałego będącego przedmiotem leasingu.
Umowa leasingu ma znamiona umowy najmu. W związku z tym jest to usługa, której stawka VAT wynosi 23%. Oznacza to, że leasingodawca kupuje przedmiot umowy, zaś leasingobiorca otrzymuje PL w użytkowanie za ratę miesięczną określoną w harmonogramie spłat. Przywilejem leasingobiorcy jest wykupienie przez niego przedmiotu najmu po preferencyjnej cenie np. 1% przy umowie na 36 miesięcy.